El agente inmobiliario en Venezuela ya no es solo un intermediario comercial: la ley lo convierte en un sujeto obligado en la prevención de legitimación de capitales. Esto significa que tiene la responsabilidad legal de verificar el origen de los fondos de sus clientes antes de cerrar cualquier operación. En este artículo se explica paso a paso qué documentos solicitar, qué señales de alerta detectar, cómo investigar al comprador y qué consecuencias penales enfrenta el corredor que omita su deber de reporte.
MÁS ALLÁ DE LA VENTA: LA RESPONSABILIDAD ÉTICA Y EL PROTOCOLO KYC DEL AGENTE INMOBILIARIO
El nuevo rol del corredor inmobiliario como oficial de cumplimiento
En la economía actual, la aparición de nuevos medios de pago digitales y la posibilidad de incurrir en hechos que infrinjan normas legales han transformado la práctica del corredor inmobiliario. El profesional del sector hoy debe conocer y aplicar un compendio de técnicas y herramientas de cumplimiento, que abarque desde la captación del cliente y la reserva, mejor conocida como opción de compraventa, hasta la ejecución final de la venta pura y simple ante el Registro Inmobiliario correspondiente. Al momento de iniciar su relación mercantil, el agente no debe quedarse en las aspiraciones personales o las especificaciones físicas del inmueble, como el tamaño o la cantidad de habitaciones; sino por el contrario debe asumir potestades de un oficial de cumplimiento.
Verificación del origen de los fondos: más allá del presupuesto
Este compromiso ético no sólo exige conocer el presupuesto o la forma de pago, sino enfocarse directamente en la procedencia del dinero para determinar si su origen es legal o ilegal, lo cual es oportuno preguntarse: ¿Quién se ha preocupado de esto? o ¿Quién se ha ocupado de esto?
Esto con un propósito no menor sino mayor, que ayude a prevenir situaciones que perjudiquen su reputación, su honor y/o su moral o que lo hagan objeto de investigaciones como cooperador o cómplice en delitos como la legitimación de capitales, estafas, corrupción, etc., el corredor debe conocer, entender y aplicar herramientas técnicas de verificación. Entre ellas cabe destacar la petición de:
- Certificados de estados de cuenta bancaria, al menos los últimos 06 meses, para comprobar que el dinero ha tenido una permanencia o un flujo lógico, y que no apareció repentinamente sin explicación;
- Certificaciones de registros de ventas, asumiendo que el ingreso es el resultado de la venta de una cosa;
- Recibos de nómina, correspondientes a los últimos 06 meses, si el comprador tiene un vínculo laboral de dependencia;
- Constancia laboral, que especifique desde cuándo trabaja en esa empresa y cuál es su ingreso mensual;
- Declaraciones de impuestos, sobre todo las del impuesto a la renta, como mínimo de los 03 años más recientes;
- Certificación de los estados financieros auditados durante los últimos 03 años;
- Certificación bancaria que acredite que esa persona es cuentahabiente y que el dinero proviene de sus actividades declaradas;
- Al menos 03 referencias personales y comerciales.
Investigación del perfil del comprador
Sin embargo, no todo consiste en pedirle documentos al comprador. El trabajo también exige que el profesional actúe como un investigador privado y ¿Para qué? Precisamente para poder conocer si el cliente ha estado implicado en juicios penales o civiles relacionados con delitos de corrupción, lavado de activos, estafas, incumplimiento de contratos o pago de deudas. Todo esto, pone en entredicho la moral y la reputación del posible comprador, así como, el origen del dinero; y todo ello debe alertar al agente inmobiliario. Sencillamente, no es conveniente conservar a esa persona en la cartera de clientes y evitar cerrar un negocio bajo cualquier circunstancia.
PEP, listas de sanciones y beneficiario final
Siguiendo con el interés de investigar al cliente comprador y de reunir la mayor cantidad de información posible, también es importante que se preocupe por obtener respuestas sobre:
- Determinar si ese cliente es, o ha sido en el último bienio, un funcionario de alto nivel del gobierno, un familiar directo o un socio cercano, lo cual lo calificaría como PEP (persona expuesta políticamente);
- Establecer si ese cliente, sin importar si actúa a título propio o en nombre de una empresa, figura en listas internacionales de sanciones, por ejemplo: Lista OFAC (Oficina de Control de Bienes Extranjeros de Estados Unidos);
- Como se mencionó anteriormente, si el dinero proviene de una venta previa, hay que verificar quién fue la persona que compró el bien vendido por tu cliente y ¿Por qué? Porque es fundamental asegurarse de que esa persona no esté involucrada en actividades ilegales, ya que se supone que el dinero utilizado para pagar ese bien probablemente provenga de acciones ilícitas y, por lo tanto, contaminará toda la estructura comercial;
- En las compañías, es necesario identificar a la persona física que tiene un 25% o más de las acciones o que ejerce el control real. Esto se debe a que en las estructuras societarias complejas (empresas propietarias de otras empresas) frecuentemente se utilizan para encubrir la identidad del propietario auténtico del dinero.
Señales de alerta en operaciones inmobiliarias
Por último, el agente tiene que estar atento a indicios de sospecha, tales como (i) la insistencia en pagar grandes cantidades en efectivo; (ii) la utilización de cuentas en paraísos fiscales o (iii) una premura fuera de lo común por concluir la operación sin discutir el precio.
En consecuencia, eludir a un cliente de procedencia sospechosa resguarda la paz mental y la dignidad del profesional, cualidades que sobrepasan cualquier porcentaje de comisión por venta.
El corredor inmobiliario como sujeto obligado ante la ley
Asimismo, según el marco legal vigente, la función del agente inmobiliario ha ido más allá de ser simplemente un intermediario comercial y ahora es un elemento esencial en la seguridad financiera. El especialista inmobiliario, bajo la Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo (LOCDOFT) y la Circular N° UNIF-DG-DSU-001125, es catalogado como un Sujeto Obligado, lo que le impone responsabilidades legales ineludibles en la prevención de la legitimación de capitales.
Qué hacer cuando se detecta dinero de origen ilegal
Entonces, si se puede establecer que el dinero es de origen ilegal, ¿Qué debe hacerse? Cuando un agente inmobiliario, después de seguir los protocolos de debida diligencia, concluye o sospecha que los fondos de una operación proceden de actividades ilegales, está obligado por Ley a presentar un Reporte de Actividades Sospechosas (RAS) ante las autoridades pertinentes. Este informe es una herramienta técnica de prevención que posibilita a las entidades de inteligencia financiera comenzar investigaciones de oficio sin necesidad de informar al cliente.
Consecuencias penales por omisión del deber de reporte
Pero, y ¿Qué sucede si no se cumple con esta obligación legal del RAS? Ignorar una operación de procedencia dudosa puede tener serias consecuencias legales, que pueden poner en riesgo la libertad y los bienes del profesional. Por lo tanto, al omitir el informe, el agente puede ser procesado como cómplice o cooperador en el delito de legitimación de capitales u otro tipo de delitos, tal y como se comentó ut supra. En esta dirección, la Ley puede entender que su falta de acción contribuyó a la creación de la estructura necesaria para encubrir el origen de los fondos.
Dudas que podrías tener
¿Qué es el KYC en el sector inmobiliario? KYC (Know Your Customer) es el conjunto de procedimientos que un agente inmobiliario debe seguir para identificar a su cliente, verificar su identidad y confirmar que el origen de los fondos es legítimo.
¿Es obligatorio que un corredor inmobiliario verifique el origen del dinero en Venezuela? Sí. La LOCDOFT y la Circular UNIF-DG-DSU-001125 clasifican al agente inmobiliario como sujeto obligado, lo que le impone responsabilidades legales en la prevención de legitimación de capitales.
¿Qué documentos debe solicitar un corredor inmobiliario a su cliente? Entre otros: estados de cuenta bancarios (últimos 6 meses), declaraciones de impuestos (últimos 3 años), constancia laboral, certificación bancaria de procedencia de fondos y al menos 3 referencias personales y comerciales.
¿Qué es una PEP y por qué importa en una operación inmobiliaria? Una Persona Expuesta Políticamente (PEP) es alguien que ocupa o ha ocupado un cargo público de alto nivel, o sus familiares y socios cercanos. Las operaciones con PEPs requieren un escrutinio reforzado por el mayor riesgo de fondos ilícitos.
¿Qué pasa si un corredor inmobiliario no reporta una operación sospechosa? Puede ser procesado como cómplice o cooperador en el delito de legitimación de capitales. La omisión del Reporte de Actividades Sospechosas (RAS) es una infracción grave con consecuencias penales directas.
Si eres corredor inmobiliario o diriges una empresa del sector, en Odreman & Asociados podemos asesorarte en la implementación de protocolos de debida diligencia y cumplimiento normativo para prevenir riesgos penales. Contáctanos